Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi, yükleniciye bazı arsa paylarını veya bağımsız bölümleri inşaat tamamlanmadan önce devredebilir. Uygulamada bu tür devirler çoğu zaman “avans niteliğinde tapu devri” olarak değerlendirilir.
Amaç, yüklenicinin projeyi finanse edebilmesi ve inşaatı sürdürebilmesidir. Ancak yüklenicinin inşaatı tamamlamaması, eksik bırakması veya sözleşmeye ağır biçimde aykırı davranması hâlinde önemli tapu uyuşmazlıkları doğabilir.
Avans Tapu Neden Geri İstenebilir?
Yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranması, tek başına tapuyu otomatik olarak geçersiz hâle getirmez. Öncelikle arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin hukuki akıbeti belirlenmelidir.
Sözleşmenin geriye etkili biçimde sona ermesi hâlinde, tarafların daha önce birbirlerine verdikleri edimlerin iadesi gündeme gelir.
Burada illilik ilkesi önem taşır. Arsa sahibinin yükleniciye yaptığı tapu devri belirli bir hukuki sebebe, yani arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanır. Bu hukuki sebep ortadan kalktığında, yüklenicinin henüz hak etmediği avans niteliğindeki tapuyu elinde tutmasının hukuki dayanağı da ortadan kalkabilir.
Bu durumda TBK m.77’deki sebepsiz zenginleşme mantığı ile edimlerin iadesi hükümleri gündeme gelir. Taşınmaz söz konusu olduğunda uyuşmazlık uygulamada çoğu kez tapu iptal ve tescil talebi şeklinde ortaya çıkar.
Müteahhit Daireyi Üçüncü Kişiye Satmışsa Ne Olur?
Asıl önemli mesele burada başlar.
Yüklenici, kendisine devredilen bağımsız bölümü veya arsa payını üçüncü bir kişiye satmış olabilir. Geçmiş uygulamada üçüncü kişinin hukuki durumunun çoğu zaman yüklenicinin hakkına bağlı olduğu kabul edilmekteydi.
Bu yaklaşım, halefiyet düşüncesiyle açıklanabilir: Yüklenici ne kadar hak sahibi ise ondan hak edinen kişinin de kural olarak o ölçüde hak sahibi olabileceği düşünülür.
Ancak bu yaklaşımın karşısında tapu siciline güven ilkesi bulunmaktadır.
2025 Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının Önemi
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli kararı, yükleniciden taşınmaz edinen iyi niyetli üçüncü kişiler açısından önemli bir koruma sağlamıştır.
Buna göre, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin sonradan sona ermesi, yükleniciden tapuda ayni hak kazanan üçüncü kişinin hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Mahkeme artık özellikle üçüncü kişinin;
değerlendirmek zorundadır.
Bu noktada TMK m.1023’te düzenlenen tapu siciline güven ilkesi önem kazanır.
Sonuç
Projeden, kat irtifaklı veya tapulu bağımsız bölüm satın alan kişiler açısından artık şu yaklaşım doğru değildir:
“Müteahhit arsa sahibiyle yaptığı sözleşmeye aykırı davrandıysa, onun sattığı bütün dairelerin tapuları iptal edilir.”
Her somut olay ayrı değerlendirilmelidir.
İyi niyetle, tapu siciline güvenerek ve uyuşmazlığı bilmeden taşınmaz edinen üçüncü kişinin hakkı korunabilir.
Bu nedenle hem arsa sahiplerinin hem de projeden daire satın alan kişilerin, tapu devrinden önce arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini, tapu kayıtlarını, şerhleri ve projenin hukuki durumunu birlikte incelemesi büyük önem taşır.