Miras kalan bir arsa üzerinde mirasçılardan birinin diğerlerinin rızasını almadan ev, depo, ahır veya benzeri kalıcı bir yapı meydana getirmesi uygulamada önemli uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Ancak “Yapıyı ben yaptım, dolayısıyla yapı benimdir.” şeklindeki yaklaşım hukuken doğru değildir.
Mirasbırakanın ölümüyle birlikte birden fazla mirasçı varsa miras ortaklığı doğar ve mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur. TMK m.640 ve 702 uyarınca terekeye ilişkin haklarda birlikte hareket esastır; kanunda veya hukuki ilişkide aksi öngörülmedikçe yönetim ve tasarruf işlemlerinde oybirliği gerekir. Bu nedenle bir mirasçının ortak taşınmaz üzerinde diğer mirasçıları dışlayarak kalıcı yapı meydana getirmesi, tek başına kendisine o yapı üzerinde bağımsız bir mülkiyet hakkı kazandırmaz.
Muhdesatı Yapan Yapının Maliki Olur mu?
TMK m.684 ve 718 gereğince arazi üzerindeki kalıcı yapılar kural olarak taşınmazın bütünleyici parçasıdır. Bu nedenle ev, depo veya ahır gibi bir muhdesat, araziden bağımsız ayrı bir taşınmaz mülkiyeti oluşturmaz.
Muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğinin tespit edilmesi ile muhdesat üzerinde bağımsız mülkiyet hakkı kazanılması aynı şey değildir. Muhdesatın aidiyetinin tespiti özellikle ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma veya benzeri uyuşmazlıklarda ekonomik hesaplaşma yönünden önem taşıyabilir; fakat sırf yapıyı meydana getirmiş olmak arazi maliklerinden bağımsız bir ayni hak yaratmaz.
Haksız Yapı ve İyiniyet – Kötüniyet
Başkasına veya ortaklığa ait taşınmaz üzerinde geçerli bir hukuki sebep ve gerekli rıza bulunmaksızın yapı meydana getirilmesi hâlinde, somut olayın özelliklerine göre TMK m.722-724’teki haksız yapı hükümleri gündeme gelebilir.
Bu hükümler bakımından yapıyı meydana getiren kişinin iyiniyetli veya kötüniyetli olması büyük önem taşır. Özellikle başkasının mülkiyet hakkını bildiği hâlde kendi menfaati için yapı yapan kişinin tazminat ve temlik taleplerinin kapsamı iyiniyetli kişiye göre daha sınırlıdır.
Vekâletsiz İş Görme
Bir mirasçının herhangi bir yetki veya anlaşma bulunmaksızın diğer mirasçıların hukuk alanına müdahale ederek iş görmesi hâlinde vekâletsiz iş görme hükümleri de önem kazanabilir.
İş gerçekten iş sahibinin menfaatine ve varsayılan iradesine uygun görülmüşse TBK m.529 uyarınca zorunlu ve yararlı masraflar bakımından daha geniş bir koruma söz konusudur.
Buna karşılık kişi ortak taşınmaz üzerinde esas olarak kendi menfaati için yapı meydana getirmişse somut olayda TBK m.530 kapsamındaki gerçek olmayan vekâletsiz iş görme gündeme gelebilir. Bu durumda yapıyı yapan kişi yalnızca “Bu kadar para harcadım.” diyerek yaptığı bütün harcamaları diğer mirasçılara yükleyemez; iş sahibinin yükümlülüğü kanundaki şartlar çerçevesinde zenginleştiği ölçüyle sınırlıdır.
Haksız Kullanım ve Ecrimisil
Muhdesatı meydana getiren mirasçı aynı zamanda ortak taşınmazı diğer mirasçıların kullanımını engelleyecek biçimde tek başına kullanıyorsa ecrimisil/haksız kullanım tazminatı da gündeme gelebilir.
TMK m.995 uyarınca kötüniyetli zilyet, haksız alıkoyma nedeniyle meydana gelen zararlar ile elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünlerden sorumludur. Buna karşılık yaptığı giderlerden ancak hak sahibi açısından da zorunlu olanların tazminini isteyebilir. Mirasçılar ve paydaşlar arasındaki ecrimisil uyuşmazlıklarında intifadan men koşulu ve yargısal içtihatlarla kabul edilen istisnalar ayrıca değerlendirilmelidir.
Sebepsiz Zenginleşme de Gündeme Gelebilir mi?
Muhdesata ilişkin uyuşmazlıklarda asıl hukuki rejimin niteliğine göre haksız yapı, vekâletsiz iş görme ve zilyetlik hükümleri öncelikle değerlendirilmelidir. Bununla birlikte özellikle muhdesattan kaynaklanan ekonomik değerin haklı bir sebep olmaksızın başka kişilerin malvarlığına geçtiği hâllerde, şartları varsa TBK m.77 ve devamındaki sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı bir eda talebi de gündeme gelebilir.
Sonuç
Ortak veya terekeye ait araziye yapı yapmak, yapıyı meydana getiren kişiyi kendiliğinden o yapının bağımsız maliki hâline getirmez.
Somut olayda mirasçıların rızası, yapının hangi hukuki sebebe dayanılarak meydana getirildiği, iyiniyet veya kötüniyet, haksız yapı hükümleri, vekâletsiz iş görme ve varsa haksız kullanım birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle miras ortaklığında önemli ve kalıcı yapılaşmalardan önce diğer mirasçıların rızasının alınması uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önemlidir. Bu rızanın yazılı şekilde belgelendirilmesi ise sonradan ortaya çıkabilecek ispat sorunlarını önemli ölçüde azaltacaktır.
Yasal Dayanaklar: TMK m.640, 684, 702, 718, 722-725, 995; TBK m.77 vd., 526-531.