Kira Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gereken 5 Nokta
Kira uyuşmazlıklarının çoğu, kira bedelinden değil; başta önemsenmeyen eksik veya belirsiz sözleşme hükümlerinden doğar. Konut, depo, dükkân ya da çatılı işyeri fark etmeksizin, iyi bir kira sözleşmesinde şu beş başlık açıkça düzenlenmelidir:
1. Kiralanan yer, kullanım amacı ve teslim durumu net yazılmalıdır.
Taşınmazın açık adresi, bağımsız bölüm bilgisi, kullanım amacı (mesken, ofis, depo, dükkân vb.) ve varsa eklentileri belirtilmelidir. Teslim anında düzenlenecek fotoğraflı demirbaş ve durum tespit tutanağı; anahtar sayısı, sayaç endeksleri, klima, panjur, ankastre ürünler, dolaplar, TV ünitesi, balkon/veranda gibi unsurları kapsamalıdır. Bu tutanak, tahliye sırasında “hasar vardı/yoktu” tartışmasını büyük ölçüde önler.
2. Süre, kira bedeli, aidat ve artış düzeni tereddüde yer vermemelidir.
Başlangıç-bitiş tarihleri, aylık kira bedeli, ödeme günü, banka hesabı, aidat ve yan giderlerin hangi kalemlerden oluştuğu açıkça gösterilmelidir. Olağan kullanım giderleri kiracıya; taşınmazın maliki olmasından doğan vergi, sigorta, demirbaş yenileme ve esaslı onarım giderleri ise kural olarak kiraya verene aittir. Yenilenen dönemlerde kira artışı da emredici yasal sınırlara uygun kurulmalıdır.
3. Depozito ve kefalet usulüne uygun alınmalıdır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak alınan güvence bedelinin, tarafların rızası olmadan çekilemeyecek banka hesabında tutulması gerekir. Kefil varsa; kefalet tarihi, azami sorumluluk miktarı ve müteselsil kefil sıfatı kefilin kendi el yazısıyla yazılmalıdır. Evli kefilde, istisnalar dışında eşin yazılı rızası da geçerlilik bakımından önem taşır.
4. Kullanım sınırları ile değişiklikler yazılı izne bağlanmalıdır.
Kiralananın alt kiraya verilmesi, kısa dönemli kiralama platformlarında kullandırılması veya kullanım hakkının üçüncü kişiye devri, kiraya verenin yazılı iznine bağlanabilir. Kiracının yaptığı faydalı yenilikler ve masraflar da ayrıca düzenlenmelidir: Klima, panjur, sabit dolap, ayakkabılık, TV ünitesi veya veranda uygulaması için önceden yazılı izin alınması; söküm, eski hâle getirme ve bedel talep edilip edilmeyeceğinin sözleşmede gösterilmesi ilerideki uyuşmazlığı azaltır.
5. Temerrüt, bildirim ve tahliye süreci kanuna uygun kurulmalıdır.
Ödenmeyen kira için temerrüt faizi, kanuni sınırlar içinde açıkça kararlaştırılabilir; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında gecikme cezası veya sonraki kiraların peşinen muaccel olacağına dair hükümler geçersizdir. Tarafların tebligat adresleri ve iletişim bilgileri güncel yazılmalı; adres değişikliğinin yazılı bildirileceği belirtilmelidir. Ayrıca kiracının, bakım, satış veya yeniden kiralama için gerekli olduğu ölçüde ve makul önceden haber verilmek şartıyla taşınmazın gösterilmesine izin vereceği de düzenlenebilir.
Kısacası, kira sözleşmesi yalnızca “bedel ve süre” belgesi değildir. Teslim, kullanım, gider, güvence, değişiklik ve tahliye ihtimallerini baştan açıkça düzenleyen sözleşme; hem kiracıyı hem kiraya vereni korur.
İlgili başlıca hükümler: TBK m. 315, 319, 321, 322, 342, 344, 346, 583 ve 584.