Kentsel dönüşüm sürecinde çoğu malik binanın riskli olup olmadığına ve yeni yapılacak bağımsız bölüme odaklanmaktadır. Oysa arsa payının doğru belirlenmiş olması, mülkiyet hakkının korunması bakımından en az bunlar kadar önemlidir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre arsa payı; bağımsız bölümlerin yalnızca metrekareleri esas alınarak değil, konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı şekilde belirlenmelidir.
Bina Yıkılırsa Arsa Payı Davası Sona Erer mi?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 10.09.2025 tarihli, 2023/648 E., 2025/512 K. sayılı kararında, arsa payının düzeltilmesi davası devam ederken binanın yıkılmasının davayı kendiliğinden konusuz bırakmayacağı kabul edilmiştir.
Bina yıkılarak taşınmaz arsa hâline gelse dahi malikler, arsa üzerinde arsa payları oranında hak sahibi olmaya devam eder. Bu nedenle yanlış belirlenmiş arsa payının düzeltilmesinde hukuki yarar da devam edebilir.
Ancak bina yıkıldıktan sonra hakkın ispatı güçleşebilir. Bağımsız bölümün katı, cephesi, konumu, büyüklüğü, manzarası ve değerini etkileyen diğer özelliklerin sonradan tespiti daha zor hâle gelebilir.
Bina Yıkılmadan Önce Hangi Yollara Başvurulabilir?
Riskli yapı tespitinin hatalı olduğu düşünülüyorsa, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa ilgili İdareye itiraz edilebilir.
Bu itiraz, dördü üniversitelerden öğretim üyesi, üçü ise Bakanlık veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı teşkilatındaki teknik personelden oluşan yedi kişilik teknik heyet tarafından incelenir. Böylece riskli yapı tespiti idari süreç içerisinde teknik yönden yeniden değerlendirilmiş olur.
6306 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen hukuka aykırı idari işlemlere karşı ayrıca idari yargıda iptal davası açılması ve şartlarının bulunması hâlinde yürütmenin durdurulmasının talep edilmesi mümkündür.
Sorun riskli yapı tespitinden değil, mevcut arsa payının bağımsız bölümün gerçek değeriyle orantısız olmasından kaynaklanıyorsa ise adli yargıda arsa payının düzeltilmesi davası gündeme gelir. Somut olayın özelliklerine göre ihtiyati tedbir talebi de değerlendirilebilir.
Özellikle yapı henüz ayaktayken keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması veya HMK kapsamında delil tespiti yoluyla mevcut durumun kayıt altına alınması son derece önemlidir. Böylece bağımsız bölümün değerini etkileyen fiziksel özellikler bina moloz hâline gelmeden önce hukuken belgelenebilir.
Sonuç
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun kararı önemli bir güvence sağlamaktadır: Bina yıkılmış olsa dahi yanlış arsa payından doğan hak kendiliğinden ortadan kalkmaz.
Ancak en güvenli yol, bina yıkıldıktan sonra geçmişteki durumu ispat etmeye çalışmak yerine; dönüşümün başlangıcında idari itiraz ve dava yollarını değerlendirmek, arsa payının düzeltilmesi davasını zamanında açmak ve özellikle delilleri yapı ayaktayken güvence altına almaktır.
Kentsel dönüşümde yalnızca bina değil, arsa payına bağlı mülkiyet hakkı da korunmalıdır.