Kardeşlerden kalan bir arsa veya daire paylı mülkiyete tabi olabilir. Paydaşlardan biri hissesini dışarıdan bir kişiye sattığında, diğer paydaşlar Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi uyarınca yasal önalım hakkını kullanabilir.
Payımı satmadan önce kardeşime teklif etmek zorunda mıyım?
Kanun, payını satmak isteyen kişiye “önce diğer paydaşlara teklif etme” zorunluluğu yüklememektedir. Dolayısıyla paydaş, hissesini doğrudan üçüncü kişiye satabilir.
Bununla birlikte aile içi uyuşmazlıkları ve sonradan açılabilecek önalım davasını önlemek amacıyla, satıştan önce diğer paydaşlara yazılı ve ispatlanabilir şekilde teklif sunulması uygulamada yararlı olabilir.
Pay başka bir kardeşe satılırsa önalım hakkı doğar mı?
Hayır. Yasal önalım hakkı, payın mevcut bir paydaşa değil, paydaş olmayan üçüncü kişiye satılması hâlinde kullanılabilir. Bu nedenle kardeşlerden biri zaten tapuda paydaşsa, diğer kardeşin payını satın almasına karşı kalan paydaşlar önalım hakkı kullanamaz.
Ancak pay dışarıdan bir kişiye satılırsa, satıştan önce paydaş olan kardeşlerin önalım hakkı doğar.
Satışın noter aracılığıyla bildirilmesi neden önemlidir?
Satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Bildirimin paydaşa tebliğinden itibaren üç ay içinde önalım davası açılmalıdır.
25 Aralık 2025’ten sonra yapılan satışlarda, noter bildirimi yapılmamış olsa dahi satış tarihinden itibaren bir yıl geçince önalım hakkı kesin olarak sona erer. Bu tarihten önceki satışlarda ise eski iki yıllık üst süre uygulanmaya devam eder.
Özellikle hisseli taşınmaz satın alan kişinin, bir yıllık belirsizlik süresini kısaltabilmesi için noter bildirimini gecikmeden yaptırması önemlidir.
Satış bedeli tapuda gerçek değeri üzerinden gösterilmeli mi?
Satış bedelinin tapuda gerçeğe uygun gösterilmesi; harç, vergi, ispat ve tarafların hukuki güvenliği bakımından önemlidir. Bununla birlikte 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren değişiklikten sonra önalım davasında yalnızca tapuda yazılı satış bedeli esas alınmamaktadır. Dava konusu payın rayiç bedeli mahkeme tarafından belirlenir; önalım hakkını kullanan paydaşın bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini yatırması gerekir.
Bu nedenle tapuda bedelin düşük gösterilmesi artık payın düşük bedelle kaybedilmesi sonucunu doğurmasa da, gerçek dışı bedel gösterilmesi başka hukuki ve vergisel sorunlara yol açabilir.
Trampa veya bağış önalım hakkı doğurur mu?
Gerçek bir bağış veya trampa, satış niteliğinde olmadığından kural olarak yasal önalım hakkı doğurmaz. Ancak gerçekte satış yapılmasına rağmen işlem yalnızca önalım hakkını engellemek amacıyla bağış veya trampa gibi gösterilmişse, muvazaa ispatlanarak önalım hakkı kullanılabilir.
Önemli not: Halk arasında “müşterek tapu” denilse de yasal önalım hakkı, teknik olarak paylı mülkiyette uygulanır. Miras henüz paylaşılmamış ve taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi ise hukuki değerlendirme farklıdır.
Her satışın tarihi, alıcının daha önce paydaş olup olmadığı, mülkiyet türü ve noter bildirimi ayrıca incelenmelidir.