Yeni Kira Sözleşmesi Beş Yıllık Süreyi Baştan Başlatır mı?

Kira ilişkisi uzun yıllardır devam ederken tarafların yeni tarihli bir kira sözleşmesi imzalaması, kira bedelinin tespiti bakımından beş yıllık süreyi her durumda yeniden başlatmaz. Yargıtay; sözleşmenin yalnızca tarihine ve başlığına değil, kira ilişkisinin fiilî devamlılığına ve yeni sözleşmede belirlenen bedelin o tarihteki emsal ve rayiçlere uygunluğuna da bakılması gerektiğini kabul etmektedir.

Yargıtay’ın Güncel Yaklaşımı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.03.2026 tarihli kararına konu olayda, kira ilişkisinin 2005 yılından beri sürdüğü ileri sürülmüş; taraflar arasında ayrıca 2018 başlangıç tarihli sözleşmeler bulunduğu görülmüştür.

Yargıtaya göre, 2018 tarihli sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin, sözleşmenin yapıldığı tarihteki emsal ve rayiç kira bedellerini yansıtıp yansıtmadığı bilirkişi incelemesiyle araştırılmalıdır.

• Bedel o tarihteki rayice uygunsa, sonraki dönem kira bedeli kural olarak endeks uygulanarak belirlenir.
• Bedel rayice uygun değilse, yeni sözleşmenin üzerinden henüz beş yıl geçmemiş olsa bile ilk kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen süre dikkate alınabilir ve şartları varsa kira bedeli hak ve nesafet esaslarına göre tespit edilebilir.

Her Yeni Metin, Bağımsız Yeni Bir Kira İlişkisi Değildir

Aynı kiracının aynı taşınmazı kesintisiz biçimde kullanmaya devam ettiği, fiilî tahliye ve yeniden teslimin bulunmadığı hâllerde; yalnızca yeni tarih, süre ve kira bedeli içeren bir sözleşme düzenlenmesi eski kira ilişkisinin bütünüyle sona erdiğini göstermeyebilir.

Bununla birlikte rayiç bedel, sözleşmenin hukuki niteliğini tek başına belirleyen mutlak bir ölçüt değildir. Eski sözleşmenin açıkça sona erdirilip erdirilmediği, önceki dönemin tasfiye edilip edilmediği, teminatların durumu ve kullanımın kesintisiz sürüp sürmediği de önem taşır. Rayice uygunluk, Yargıtay’ın kira tespitinde benimsediği güçlü fakat somut olayla birlikte değerlendirilmesi gereken bir göstergedir.

Sonuç

Yeni tarihli kira sözleşmesi imzalanmış olması, TBK m.344/3’teki beş yıllık sürenin mutlaka sıfırlandığı anlamına gelmez. Kira ilişkisi gerçekte kesintisiz devam ediyor ve yeni sözleşmedeki bedel imza tarihindeki rayici yansıtmıyorsa, ilk sözleşmenin başlangıcı esas alınarak hak ve nesafete göre kira tespiti gündeme gelebilir.

Buna karşılık tarafların güncel rayice uygun bedelle gerçekten bağımsız yeni bir kira düzeni kurdukları anlaşılırsa, yeni sözleşme tarihi esas alınabilir.

Karar: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 03.03.2026, E. 2025/3450, K. 2026/1141.

Aynı yönde: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 08.11.2018, E. 2017/5411, K. 2018/11236.

Her uyuşmazlık; sözleşme metni, taraf iradeleri ve kira ilişkisinin fiilî seyri birlikte incelenerek değerlendirilmelidir.